Procedura uchwalenia Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego (ZPI): krok po kroku

W przepisach procedura ZPI wygląda dość niewinnie. W praktyce to jedna z najbardziej wymagających ścieżek planistycznych w polskim systemie. Zintegrowany plan inwestycyjny jest szczególną formą planu miejscowego, uchwalaną na wniosek inwestora, a po wejściu w życie może wyłączyć obowiązywanie dotychczasowego planu miejscowego na obszarze, który obejmuje. Do tego dochodzi drugi aspekt procedury, czyli negocjacje i zawarcie umowy urbanistycznej. Bez opanowania obu tych kwestii po drodze po ZPI można popełnić wiele kosztownych błędów. 

Stan prawny na dzień 14 czerwca 2026 r.

Szacowany czas czytania: 21 minut

Co musisz wiedzieć o procedurze ZPI – w 60 sekund

1. ZPI uruchamia wyłącznie inwestor. Gmina nie wszczyna tej procedury sama z siebie. Rada gminy może uchwalić ZPI, ale nie ma obowiązku tego robić. Na starcie jest więc zawsze element politycznej decyzji gminy. 
2. W obecnym modelu do wniosku dołącza się projekt ZPI albo koncepcję. Jeżeli projekt jest niekompletny albo nie spełnia wymogów ustawowych, wójt wzywa do uzupełnienia, a brak reakcji kończy się pozostawieniem wniosku bez rozpoznania w drodze postanowienia, na które przysługuje zażalenie do wojewody. 
3. Sama procedura planistyczna biegnie potem w następującej kolejności: zgoda rady gminy na wejście w procedurę, negocjacje, dopracowanie projektu i umowy urbanistycznej, opinie, uzgodnienia, konsultacje społeczne, ewentualne ponowienia, podpisanie umowy urbanistycznej i dopiero wtedy skierowanie finalnego projektu do rady gminy. 
4. Rada gminy nie może sama poprawić projektu ZPI. Może go uchwalić, odrzucić albo zwrócić do wójta z propozycjami poprawek do umowy urbanistycznej, w tym do jej załącznika obejmującego projekt ZPI.
5. Konsultacje społeczne dla ZPI są łatwiejsze niż dla zwykłego planu miejscowego. Co do zasady mogą zostać ograniczone do zbierania uwag i trwać co najmniej 21 dni, a przy szczególnej ścieżce dla części inwestycji OZE jeszcze krócej. 
6. W sprawach nieuregulowanych dla ZPI stosuje się przepisy o planie miejscowym. To oznacza m.in. konieczność badania zgodności z planem ogólnym, obowiązek przekazania uchwały wojewodzie do kontroli legalności i ogólną procedurę nadzorczą oraz sądowoadministracyjną właściwą dla planów miejscowych. 
7. Nowelizacja z 2026 r. wprowadza kilka zmian, które dla inwestora są naprawdę istotne: możliwość obowiązkowej koncepcji urbanistyczno-architektonicznej zamiast pełnego projektu na wejściu, wyraźne dopuszczenie zmiany obowiązującego MPZP przez ZPI, częściowe poluzowanie obowiązku obejmowania inwestycji uzupełniającej granicami ZPI, osobną umowę na pokrycie kosztów procedury i wreszcie termin 2 miesięcy dla rady gminy na ostateczne rozstrzygnięcie po otrzymaniu finalnego projektu.

---

---

Od czego zaczyna się procedura ZPI

Najpierw sprawdzasz, czy ZPI w ogóle ma sens dla Twojej inwestycji

ZPI nie jest po prostu szybszym planem miejscowym ani rozbudowaną decyzją o warunki zabudowy. To instrument dla inwestycji, przy których chcesz uzyskać plan miejscowy stworzony pod konkretny projekt i jednocześnie jesteś gotowy negocjować publiczny pakiet świadczeń, wpisany do umowy urbanistycznej. Zgodnie z definicją ZPI obejmuje obszar inwestycji głównej i inwestycji uzupełniającej, a inwestycja uzupełniająca jest funkcjonalnie powiązana z inwestycją główną (choć teraz już nie musi).

Przykład:

Deweloper planuje osiedle mieszkaniowe na dużej działce po dawnych magazynach. Obowiązujący MPZP przewiduje zabudowę usługową, więc poza zmianą planu nie ma innej opcji do zrealizowania inwestycji mieszkaniowej. Sama zabudowa mieszkaniowa to inwestycja główna. Ale żeby projekt dostał polityczne zielone światło, gmina oczekuje nowego odcinka drogi publicznej, fragmentu kanalizacji deszczowej i skweru publicznego. W klasycznym MPZP gmina musiałaby samodzielnie procedować plan i później rozwiązywać finansowanie infrastruktury. W ZPI może to spiąć w jednym procesie planistycznym.

Więcej informacji o planie ogólnym, stregach planistycznych i skutkach reformy planistycznej – możesz przeczytać w tym wpisie -> Plan ogólny a Twoja działka. Czy stracisz możliwość zabudowy po 2026 r.?

Oficjalną prezentację rządowa na temat ZPI znajdziesz -> pod tym linkiem.

Więcej informacji o ZPI w Warszawie, znajdziesz pod -> tym oficjalnym linkiem.

---

Potem sprawdzasz zgodność z planem ogólnym i stanem planistycznym terenu

Ponieważ ZPI jest szczególną formą planu miejscowego, stosuje się do niego także regułę zgodności z planem ogólnym. Rada gminy uchwala plan miejscowy po stwierdzeniu jego zgodności z planem ogólnym, a przez zgodność ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (u.p.z.p.) rozumie m.in. zgodność przeznaczenia z profilem funkcjonalnym strefy planistycznej i dotrzymanie parametrów wyznaczonych przez plan ogólny. Jeżeli Twój projekt już na tym etapie rozmija się ze strefą planistyczną albo z parametrami, sam ZPI tego nie naprawi. 

Uwaga!

ZPI może przełknąć wiele rzeczy, ale jeśli Twoja inwestycja jest sprzeczna z planem ogólnym – to ZPI nie pomoże. Albo zmieniasz inwestycji pod plan ogólny, albo odpuszczasz temat. Chyba, że jest opcja zmiany planu ogólnego w zakresie Twojej inwestycji i następnie pójście drogą ZPI. Zatem jeśli masz strefę otwartą na Twojej nieruchomości, to ZPI na zabudowę kubaturową nie uzyskasz.

To jest moment, w którym warto zrobić due diligence planistyczne. Jeżeli gmina ma już plan ogólny i Twoja działka znajduje się w strefie, która nie mieści oczekiwanej funkcji, procedura ZPI może okazać się ślepą uliczką.

---

Co z ZPI w 2026 r., jeśli gmina nie ma jeszcze planu ogólnego?

Zasada: przed decyzją pozytywną gmina robi uzgodnienia

W 2026 r. część gmin nadal będzie procedowała ZPI jeszcze przed wejściem w życie planu ogólnego. To nie oznacza automatycznie, że ZPI jest niedopuszczalny.

ZPI jest szczególną formą planu miejscowego, więc powinien być zgodny z planem ogólnym. Jeśli go nie ma – punktem odniesienia pozostaje studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, ale tylko do czasu wejścia w życie planu ogólnego w danej gminie i nie dłużej niż do 31 sierpnia 2026 r. Po tej dacie studium traci moc.

Nie ma też jednoznaczności jeśli chodzi o przepisy przejściowe odnoszące się do sytuacji, gdy gmina podejmuje uchwałę o wszczęciu procedury o ZPI na podstawie studium i w trakcie procedury w życie wchodzi plan ogólny. Innymi słowy, nie należy z automatu przyjmować, że ZPI wszczęty w czasie obowiązywania studium będzie do końca procedowany wyłącznie na podstawie studium. Bezpieczniejsze jest przyjęcie, że decydujący jest stan na moment uchwalania ZPI. Jeżeli w toku procedury plan ogólny wejdzie już w życie, rada gminy powinna badać zgodność ZPI z planem ogólnym.

Dla inwestora oznacza to istotne ryzyko: składając wniosek o ZPI w gminie, która nie ma jeszcze planu ogólnego, trzeba sprawdzić nie tylko obowiązujące studium, ale także projekt planu ogólnego. Może się okazać, że projekt ZPI jest zgodny ze studium, ale po wejściu planu ogólnego przestanie być do obrony, bo nie będzie zgodny ze strefą planistyczną, profilem funkcjonalnym albo parametrami wynikającymi z planu ogólnego.

Wskazówka:

Przy ZPI w okresie przejściowym trzeba badać dwa poziomy zgodności razem: studium jako bieżący punkt odniesienia oraz projekt planu ogólnego jako potencjalny warunek uchwalenia ZPI na końcu procedury.

---

Na początku procedury ZPI przygotowujesz nie tylko plan miejscowy, ale cały pakiet negocjacyjny

W obecnym modelu art. 37eb u.p.z.p. wymaga, aby do wniosku inwestor dołączył projekt ZPI lub ewentualnie koncepcję. Projekt musi odpowiadać wymogom dla planu miejscowego, w tym w zakresie elementów treści, materiału planistycznego i danych przestrzennych.

Oznacza to tyle, że jeszcze przed złożeniem wniosku powinieneś mieć przygotowane co najmniej:

• koncepcję urbanistyczną, która da się przełożyć na tekst i rysunek planu,
• analizę inwestycji uzupełniającej i tego, kto ma ją sfinansować lub zrealizować,
• plan rozmowy z gminą o umowie urbanistycznej,
• rozpoznanie, czy potrzebna będzie zgoda na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych albo leśnych oraz czy temat wymaga udziału organów uzgadniających takich jak konserwator, Wody Polskie itd. 

W dużych projektach można przygotować dwa warianty pakietu publicznego, żeby gmina miała przestrzeń do wyboru.

---

Kim jestem?

Reprezentuję klientów w sprawach dotyczących warunków zabudowy, pozwoleń na budowę, planów miejscowych, planu ogólnego i zintegrowanych planów inwestycyjnych.

Blog o prawie budowlanym to miejsce, gdzie dzielę się wiedzą, którą wykorzystuję na co dzień.

Więcej o mnie i moim doświadczeniu możesz przeczytać w -> tym artykule.

---

Jak przebiega procedura uchwalenia ZPI

Weryfikacja formalna i publikacja wniosku

Po złożeniu wniosku wójt, burmistrz albo prezydent miasta najpierw sprawdza, czy projekt ZPI jest kompletny i zgodny z wymaganiami ustawowymi. Jeżeli nie, wzywa do uzupełnienia braków i wyznacza termin nie dłuższy niż 14 dni. Jeżeli inwestor nie usuwa braków, organ wydaje postanowienie o pozostawieniu wniosku bez rozpoznania, a inwestor może wnieść zażalenie do wojewody. To jest pierwszy filtr procedury. 

Dopiero kompletny wniosek uruchamia dalsze czynności. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta ma na to 14 dni (po nowelizacji) od otrzymania wniosku albo od usunięcia braków. W tym czasie przekazuje wniosek radzie gminy oraz ogłasza o tych czynnościach.

Zgoda rady gminy na wszczęcie procedury ZPI

Po przekazaniu wniosku do rady zaczyna się etap najbardziej polityczny. Rada gminy może wyrazić zgodę na przystąpienie do sporządzenia ZPI. Ustawa nie zamienia tego w obowiązek. Sam fakt złożenia wniosku niczego jeszcze nie przesądza. To kluczowa różnica względem sytuacji, w której gmina sama inicjuje zwykły plan miejscowy. 

W praktyce to oznacza, że skuteczny ZPI zaczyna się nie od wniosku do urzędu, tylko od wcześniejszego sprawdzenia, czy w gmina zgodzi się pod kątem politycznym na inwestycję.

Wskazówka:

Przed złożeniem wniosku o ZPI warto porozmawiać z przedstawicielami gminy o inwestycji głównej i propozycji inwestycji uzupełniającej, żeby nie przepalić środków organizacyjnych i finansowych na przygotowanie wniosku.

Wyjątek od procedury dotyczy szczególnej ścieżki dla części inwestycji OZE. Jeżeli ZPI dotyczy wyłącznie lokalizacji instalacji odnawialnych źródeł energii innych niż elektrownie wiatrowe i jednocześnie nie uwzględnia warunków wynikających z art. 27b ust. 2 u.p.z.p. (np. konieczności zmiany przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo ZPI dotyczy obszarów wymagających przeprowadzenia scaleń i podziałów), wójt wykonuje czynności proceduralne bez wcześniejszej zgody rady gminy. To nie znaczy jednak, że rada znika z gry. Nadal to ona finalnie uchwala ZPI. Znika tylko pierwszy próg wejścia. 

Przykład:
Inwestor planuje farmę fotowoltaiczną z niewielką infrastrukturą towarzyszącą. Jeżeli projekt mieści się w przesłankach szczególnej ścieżki, procedura startuje bez uchwały o zgodzie na przystąpienie. Ale jeżeli okaże się, że potrzebna jest zmiana przeznaczenia gruntów, to trzeba iść ścieżką ogólną.

---

Potrzebujesz wsparcia przy wniosku o ZPI i prowadzeniu procedury

Jeżeli rozważasz ZPI albo już jesteś w procedurze i widzisz, że projekt utknął między urzędem, radą gminy i negocjacjami umowy urbanistycznej – zwykle problemem jest niepoprawne ustawienie kolejności działań, niedopracowanie pakietu planistycznego albo zbyt późne wejście do etapu politycznego i negocjacyjnego.

W ramach wsparcia przy ZPI mogę pomóc m.in. w takich sprawach:

• ocena, czy ZPI ma sens dla konkretnej działki i projektu oraz czy nie lepiej iść inną ścieżką,
• przygotowanie strategii wejścia do procedury, łącznie z analizą planu ogólnego, stanu planistycznego i ryzyk uzgodnieniowych,
• przygotowanie lub recenzja wniosku o ZPI i pakietu dokumentów do złożenia – wspólnie z architektem/urbanistą,
• wsparcie przy ułożeniu inwestycji uzupełniającej i argumentacji pod umowę urbanistyczną,
• prowadzenie sprawy w toku procedury, w tym odpowiedzi na wezwania, wsparcie przy konsultacjach społecznych.

W ZPI dużo zależy od właściwego ustawienia sprawy od samego początku. Jeżeli chcesz, żebym ocenił Twoją sprawę, prześlij numer działki, gminę, krótki opis inwestycji i informację, na jakim etapie jesteś – na adres kontakt@prawowymaga.pl albo wypełnij poniższy formularz kontaktowy.

---

Negocjacje ZPI i tworzenie pakietu planistycznego

Jeżeli rada wyrazi zgodę, piłka przechodzi do organu wykonawczego gminy. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta prowadzi negocjacje z inwestorem, a gdy inwestycja uzupełniająca ma być realizowana na cudzym gruncie, także z osobą trzecią będącą właścicielem lub użytkownikiem wieczystym tej nieruchomości. W negocjacjach bierze udział osoba wyznaczona przez radę gminy, a jeżeli rada nikogo nie wyznaczy, wchodzi przewodniczący rady.

Po negocjacjach organ wykonawczy wprowadza zmiany do projektu ZPI, sporządza uzasadnienie, przygotowuje prognozę oddziaływania na środowisko, jeżeli jest wymagana, oraz projekt umowy urbanistycznej. Następnie projekt ZPI wraz z uzasadnieniem, projektem umowy urbanistycznej i prognozą udostępnia się oraz kieruje równolegle do opinii, uzgodnień i konsultacji społecznych.

To jest bardzo istotny moment. Jeżeli np. inwestycja wymaga przeprojektowania układu drogowego, a zarządca drogi nie był wcześniej zapoznany z projektem ZPI, może nie uzgodnić projektu.

---

Opinie, uzgodnienia i konsultacje społeczne w procedurze ZPI

W tym samym czasie organ wykonawczy występuje o opinie i uzgodnienia właściwe dla projektu planu miejscowego oraz o zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, jeśli są wymagane. Krąg podmiotów opiniujących i uzgadniających wynika z przepisów dotyczących planu miejscowego i może obejmować m.in. konserwatora zabytków, Wody Polskie, zarządcę drogi, podmioty kolejowe czy inne organy właściwe na podstawie przepisów odrębnych. Dla ZPI ustawodawca skrócił termin na dokonanie uzgodnień i przedstawienie opinii do 14 dni od wystąpienia. 

Równolegle ruszają konsultacje społeczne. Co do zasady ogłoszenie o sposobach, miejscach i terminach konsultacji musi być podane co najmniej przez prasę, wywieszenie w urzędzie, stronę internetową i BIP oraz w sposób zwyczajowo przyjęty w gminie. Sama ustawa przewiduje kilka form konsultacji i co do zasady wymaga użycia co najmniej trzech typów form, ale dla ZPI ustawodawca dopuścił ograniczenie form konsultacji jedynie do zbierania uwag i skrócił minimalny okres ich prowadzenia do 21 dni. Z czynności konsultacyjnych sporządza się protokoły, a przed przedstawieniem projektu radzie powstaje raport podsumowujący, zawierający m.in. wykaz uwag z propozycją ich rozpatrzenia. 

Zatem przy ZPI również mamy konsultacje społeczne i nie są one tylko formalnością. Owszem, są krótsze i bardziej elastyczne niż przy zwykłym planie miejscowym, ale nadal zostawiają po sobie dowody, które później są ważne przy nadzorze wojewody i ewentualnej skardze do WSA.

---

Zmiany po uzgodnieniach ZPI, ponowienia i umowa urbanistyczna

Po zakończeniu opiniowania, uzgadniania i konsultacji społecznych wójt, burmistrz albo prezydent miasta ma 14 dni na wprowadzenie do projektu ZPI zmian wynikających z tych etapów. Jeżeli zakres zmian tego wymaga, trzeba ponowić część czynności. Ustaw mówi o ponowieniu negocjacji, uzgodnień i zmian wynikających z uzgodnień w niezbędnym zakresie. Konsultacje społeczne trzeba ponowić wtedy, gdy zmiany dotyczą lokalizacji przedsięwzięcia mogącego znacząco oddziaływać na środowisko. 

Jeżeli np. po konsultacjach powiększasz parking w taki sposób, że dotyka to kwestii środowiskowej, nie wystarczy podmienić rysunek planu. Trzeba sprawdzić, czy nie wchodzisz w obowiązek ponowienia odpowiednich czynności. Tu rodzą się najpoważniejsze ryzyka procesowe.

Wskazówka:

Brak ponowienia niezbędnych czynności po wprowadzonych zmianach do projektu planu miejscowego wiele razy był uznawany za błąd skutkujący stwierdzeniem nieważności planu miejscowego, przez co wszystko wywracało się do góry nogami.

Dopiero po tym etapie gmina zawiera umowę urbanistyczną. Umowa urbanistyczna jest obowiązkowym elementem modelu ZPI. Inwestor zobowiązuje się w niej na rzecz gminy do realizacji inwestycji uzupełniającej, a dodatkowo może m.in. przekazać nieruchomości, pokryć koszty realizacji inwestycji uzupełniającej albo poniesione przez gminę koszty uchwalenia ZPI i roszczeń planistycznych. Załącznikiem do umowy jest projekt ZPI. Skutki prawne umowy powstają dopiero z dniem wejścia w życie ZPI w brzmieniu określonym w tym załączniku, a sama umowa musi mieć formę aktu notarialnego.

Uwaga:

Rada gminy może wcześniej uchwalić ogólne zasady określania postanowień umów urbanistycznych i wtedy trzeba je uwzględnić w negocjacjach. Większe gminy mogą mieć instrukcje co do umów urbanistycznych, które trzeba sprawdzić przed przystąpieniem do całej procedury.

Więcej o tym, jak uzyskać warunki zabudowy w 2026 r. i jakie dokumenty są potrzebne znajdziesz w moim wpisie -> Warunki zabudowy w 2026 r. –  poradnik krok po kroku dla inwestorów i deweloperów.

---

Przekazanie projektu ZPI radzie gminy i podjęcie uchwały

Po podpisaniu umowy urbanistycznej organ wykonawczy udostępnia finalny pakiet i przedstawia radzie gminy projekt ZPI wraz z raportem z konsultacji. Na tym etapie rada może uchwalić ZPI albo go nie uchwalić. Nie może natomiast sama wnieść poprawek do projektu ZPI. Jeżeli odrzuci projekt, może podjąć uchwałę o zwróceniu go do wójta wraz z propozycjami poprawek do umowy urbanistycznej, w tym do załącznika obejmującego projekt ZPI. Wtedy wracamy do poprzedniego etapu negocjacji.

Wskazówka:

Rada nie jest redaktorem projektu. Jeżeli istotne sprawy nie zostały uzgodnione wcześniej, istnieje duże ryzyko, że sprawa będzie cofnięta o kilka kroków.

Po uchwaleniu ZPI wchodzi tradycyjna ścieżka jak dla planu miejscowego. Ponieważ w sprawach nieuregulowanych dla ZPI stosuje się przepisy o planie miejscowym, uchwała trafia do wojewody wraz z dokumentacją prac planistycznych do oceny zgodności z prawem. Po wejściu w życie ZPI wcześniejsze plany miejscowe albo ich części odnoszące się do objętego terenu tracą moc. 

---

Co zmienia nowelizacja ZPI z 2026 r. i jak wpływa na procedurę ZPI

Nowelizacja ZPI w 2026 r. jest bardzo istotna.

Największa zmiana dotyczy startu postępowania.

Nowelizacja przewiduje dodanie art. 37eba, który pozwoli radzie gminy w odrębnej uchwale nałożyć obowiązek dołączenia do wniosku koncepcji urbanistyczno-architektonicznej dla określonych rodzajów albo parametrów inwestycji głównej. W tej samej uchwale rada będzie mogła też zwolnić inwestorów z obowiązku dołączania pełnego projektu ZPI do wniosku. Oznacza to drugi model wejścia do procedury. Zamiast pełnego projektu planu inwestor pokaże koncepcję i wizualizację, a pełny projekt ZPI powstanie później po zielonym świetle rady i po negocjacjach.

Druga bardzo ważna zmiana to doprecyzowanie granic ZPI.

Obecnie ZPI obejmuje obszar inwestycji głównej oraz inwestycji uzupełniającej. Po nowelizacji ma obejmować co najmniej te obszary, a dodatkowo pojawił się przepis, że jeżeli realizacja inwestycji uzupełniającej jest możliwa na podstawie obowiązującego planu miejscowego, nie trzeba już obejmować jej obszaru samym ZPI. Dla inwestora to korzyść. Jeżeli np. osiedle mieszkaniowe wymaga przebudowy drogi lub skweru, ale dla tego terenu już istnieje plan miejscowy pozwalający zrobić tę infrastrukturę, nie trzeba niepotrzebnie rozszerzać granic ZPI, a przez to generować chociażby dodatkowych kosztów projektowych.

Trzecia zmiana porządkuje relację ZPI do istniejącego MPZP.

Wprost pojawia się przepis, że jeśli dla obszaru inwestycji głównej i inwestycji uzupełniającej obowiązuje plan miejscowy, jego zmiana może nastąpić właśnie w formie ZPI.

Czwarta zmiana dotyczy terminów proceduralnych.

Nowelizacja wydłuża termin na wstępną analizę wniosku o ZPI do 14 dni. Jednocześnie pojawia się przepis pozwalający radzie gminy wycofać zgodę na przystąpienie do sporządzenia ZPI aż do momentu zawarcia umowy urbanistycznej. Z perspektywy inwestora to oznacza, że nawet po politycznym wejściu w procedurę rada zachowa możliwość zatrzymania projektu przed podpisaniem umowy.

Jednocześnie wprowadzono zmianę, że udzielona zgoda na przystąpienie do sporządzenia ZPI zachowuje ważność niezależnie od zakresu zmian w projekcie dokonanych w toku negocjacji, uzgodnień i konsultacji. To z kolei poprawia stabilność procedury i nie wymusza na gminie każdoczesnej zmiany uchwały o zgodzie w przypadku zmiany projektu ZPI.

Piąta zmiana to koszty.

Nowy art. 37ebb ma pozwolić inwestorowi jeszcze przed zawarciem umowy urbanistycznej zobowiązać się wobec gminy do pokrycia całości albo części kosztów postępowania w sprawie uchwalenia ZPI na podstawie odrębnej umowy, w tym przez instrument zaliczek. Jest to sensowne, jeśli chodzi o interes gmin, które ostrożnie podchodzą do angażowania zasobów gminnych w kosztowne procedury planistyczne bez wcześniejszych gwarancji po stronie inwestora.

Szósta zmiana to termin dla rady gminy na końcowe rozstrzygnięcie.

Nowy art. 37eea wprowadza 2 miesiące na podjęcie uchwały w przedmiocie ZPI od dnia przekazania radzie finalnego projektu przez wójta. To dobra wiadomość dla inwestora, bo dotychczas ustawa nie ustalała takiego końcowego terminu.

Siódma zmiana dotyczy sądu.

Nowy art. 37efa zakłada przyspieszone rozpoznawanie skarg na ZPI przez WSA i NSA w terminach 2-miesięcznych. To bardzo wpływa na ocenę ryzyka po uchwaleniu ZPI.

Jest jeszcze jeden ważny element przepisów przejściowych.

Z nowelizacji wynika, że sprawy ZPI wszczęte przed wejściem w życie nowelizacji będą w części regulowane przez stare przepisy a w części nowe. Innymi słowy część nowych przepisów ma zostać zastosowana także do już toczących się postępowań.

Uwaga:

Inwestorzy prowadzący ZPI w połowie 2026 r. muszą sprawdzić które przepisy nowelizacji będą mieli zastosowanie do ich sprawy.

---

Checklista inwestora przed złożeniem wniosku o ZPI

Zanim złożysz wniosek o ZPI, przejdź przez poniższe punkty:

• sprawdź, czy funkcja i parametry inwestycji są zgodne z planem ogólnym albo studium,
• ustal zakres inwestycji uzupełniającej,
• oceń, czy potrzebujesz cudzych gruntów dla inwestycji uzupełniającej i czy potrzebujesz podpisać z właścicielem umowy,
• przygotuj projekt ZPI, ewentualnie sprawdź czy Twoja gmina nie wprowadziła obowiązkowej koncepcji urbanistyczno-architektonicznej i nie zwolniła z obowiązku przedłożenia całego projektu ZPI na wstępie,
• przeanalizuj listę organów opiniujących i uzgadniających,
• przygotuj strategię konsultacji społecznych i materiał do rozmowy z radnymi,
• sprawdź, czy gmina ma już uchwałę określającą zasady postanowień umów urbanistycznych,
• załóż w harmonogramie możliwość ponowienia czynności po konsultacjach albo uzgodnieniach,
• przy wnioskach składanych w 2026 r. sprawdź, które przepisy nowelizacji już obowiązują w dacie złożenia wniosku. 

---

Potrzebujesz wypracowania strategi z ZPI? Albo potrzebujesz wsparcia w procedurze ZPI? Skontaktuj się ze mną – przeanalizuję Twoją sprawę.

Możesz również skontaktować się ze mną przez poniższy formularz kontaktowy. Opisz krótko swoją sytuację – w ciągu 24 godzin wrócę z informacją, jakie kroki mają w Twoim przypadku największy sens.

Procedura uchwalenia ZPI krok po kroku – najczęstsze pytania

Podstawa prawna wpisu

• ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 538 z późn. zm.)
• nowelizacja z 30 kwietnia 2026 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw

---